岡山・倉敷の不動産会社 萬屋

相続した家を売ろうとしたとき、「建物が登記されていない」という事実が判明するケースは意外と多くあります。

固定資産税は毎年払っているのに、登記簿には建物の記載がない。

「どうしてこんなことが起きるの？」「登記してないのに税金はかかるの？」

初めての方には不思議に感じるかもしれませんが、古い家ではよくあることです。

ここでは、実際に起こり得るケース例として、未登記建物が原因で売却準備が止まってしまった流れと、
どう解決していくのかをわかりやすく紹介します。

 

目次

1. 売却準備で判明した“未登記建物”とは
2. なぜ建物が未登記のまま残るのか
3. 未登記でも固定資産税がかかる理由
4. 未登記建物が売却を止めてしまう理由
5. 未登記が見つかった時の対処の流れ
6. 建物登記の手続きと必要な作業
7. 登記完了後に売却が進む仕組み
8. 今回のケースから学べるポイント
9. 不動産会社がサポートできること

 

■ ケース例：売却準備の段階で“未登記建物”が判明

 

ケース例（※実在の人物ではありません）。

父が亡くなり、Aさんは実家を相続しました。
老朽化も進んでいたため、売却を検討し、不動産会社に相談。

不動産会社は売却準備として、土地と建物の登記簿を取得して内容を確認します。

その段階で、

• 土地は登記されている
• 建物は登記されていない（未登記）

という状態が判明しました。

Aさんは驚きました。

「家は何十年も前から建っているのに、どうして登記がないんですか？」

司法書士の説明はこうでした。「昔は建物を登記しないまま住んでいたケースが多いんです。」

 

■ なぜ“未登記建物”が生まれるのか

 

古い家に多い理由は次のとおりです。

• 建築時に登記を忘れたまま何十年も経過
• 増築・改築をしたが登記を変更しなかった
• 当時は登記の必要性があまり認識されていなかった
• 建築確認の資料が古く、手続きが曖昧なまま

つまり、「未登記＝違法」ではなく、単に手続きがされていないだけというケースがほとんどです。

 

■ なぜ“未登記なのに固定資産税が来ていた”のか

ここが一番の疑問ポイントです。

結論はシンプルで、

固定資産税は「登記」ではなく、市町村の“固定資産税台帳”で管理されているから。

市役所は次のような情報から建物の存在を把握しています。

• 建築確認申請
• 現地調査（固定資産税の調査員が巡回）
• 航空写真
• 過去の所有者の申告
• 取り壊しの届け出が出ていない

そのため、登記がなくても固定資産税は普通に課税されます。

 

■ 未登記建物だと売却で何が困るのか

 

未登記建物は、売却の場面で次のような問題を引き起こします。

• 建物の所有者が証明できない
• 売買契約の安全性が担保できない
• 金融機関が担保評価できない
• 買主がローンを使えない
• 結果として売却手続きが止まる

特に金融機関は、建物の情報を登記で確認できないとローン審査を進められません。

 

■ ケース例：売却活動を始める前に、未登記が壁に

 

Aさんは売却を希望していましたが、不動産会社からこう説明されました。

「このままでは売却活動を始められません。まず建物の登記が必要です。」

理由は、

• 建物の所有者が登記で証明できない
• 建物の評価ができない
• 買主がローンを使えない可能性が高い

というものです。

そこで、司法書士と不動産会社が連携し、建物の登記手続きを進めることになりました。

 

■ 未登記建物をどうやって登記するのか

 

建物の登記には、次の作業が必要です。

• 建物の現況調査
• 図面の作成（建物図面・各階平面図）
• 所有者の確認
• 必要書類の収集
• 法務局への申請

古い家の場合、図面が残っていないことも多く、現地で測量しながら図面を作り直すこともあります。

このケース例でも、売却に向けた現地確認は不動産会社が行い、建物の登記に必要な実測や図面作成は

土地家屋調査士が担当し、相続登記や所有権移転などの法務手続きは司法書士が進めます。

 

 

■ 登記が完了すると、売却が一気に進む

 

建物の登記が終わると、

• 売却活動の開始
• 買主のローン審査
• 売買契約
• 引き渡し

という流れがスムーズに進みます。

 

■ このケース例から学べること

• 古い家は“未登記建物”が意外と多い
• 未登記だと売却活動そのものが始められない
• 登記は後からでもできる
• 不動産会社と司法書士が連携すると解決が早い
• 相続後は早めに登記簿を確認しておくと安心

 

相続は複雑ですが、正しい手順を踏めば必ず前に進めます。

 

■ 不動産会社としてできるサポート

萬屋では、未登記建物のケースでも

• 現地確認
• 建物の状況調査
• 図面作成の手配
• 売却・活用の提案
• 土地家屋調査士・司法書士との連携

まで一貫してサポートできます。

「登記がないと言われた」「売却準備が進まない」そんな時も、まずは状況を整理するところからお手伝いできます。

 

◆ よくある質問FAQ

 

Q1. 未登記なのに固定資産税がかかるのはなぜですか。

固定資産税は市役所の台帳で管理されており、登記とは別の仕組みで課税されます。建築確認や現地調査などで建物の存在を把握しているため、未登記でも課税されます。

 

Q2. 建物の登記は誰に依頼すればいいですか。

建物の実測や図面作成など、登記に必要な専門調査は土地家屋調査士が担当します。相続登記や所有権移転などの法務手続きは司法書士が行います。

 

Q3. 建物の登記にはどれくらい時間がかかりますか。

建物の規模、図面の有無、築年数、現地の状況などによって大きく変わるため、ケースバイケースです。
図面が残っている場合は比較的早く進みますが、古い家で図面がない場合は現地での実測が必要になり、数週間〜1か月程度かかることがあります。

Q4. 未登記建物かどうかはどこで確認できますか。

法務局で登記簿を取得すれば確認できます。不動産会社に売却相談をすると、売却準備の一環として登記簿を確認してくれます。