岡山・倉敷の不動産会社 萬屋

初回更新日：２０２６年３月２４日

中古住宅や相続した家を調べていると、
「再建築不可」という言葉を目にすることがあります。

一見ふつうの家でも、
建て替えができない＝資産価値が大きく下がる
という重大な問題を抱えているケースがあります。

本記事は、**国土交通省・建築基準法（e-Gov）**など公的機関の情報を基に構成し、不動産会社として説明できる範囲でまとめています。

 

 

🔍【1】再建築不可物件とは？

 

建物を解体しても、新しく建物を建てられない土地のこと。

最大の理由は、建築基準法で定められた
「接道義務（道路に2m以上接すること）」
を満たしていないためです。

• 建築基準法第43条：建築物の敷地は「道路に2m以上接しなければならない」

 

 

🔍【2】なぜ再建築不可になるの？

 

原因のほとんどは 接道義務を満たしていない こと。

具体的には…

• 道路幅が4m未満
  → 建築基準法上の道路（42条道路）に該当しない場合がある

 

• 敷地が道路に2m以上接していない
  → 接道義務を満たさない

 

• 私道だが通行承諾が取れない
  → 道路として扱われず建築不可

 

• 見た目は道路でも「法42条道路」ではない
  → 舗装されていても法的には道路扱いにならない

 

→ 結果：建築確認が下りず、建て替え不可になる

 

 

🔍【3】再建築不可物件のデメリット

 

• 建て替えができない
• 資産価値が低い（一般の買主が敬遠）
• 売却しにくい（流通性が低い）
• 住宅ローンが通りにくい（担保評価が低い）
• 相続でトラブルになりやすい（売れない・使えない問題）

 

🔍【4】再建築不可でも活用できる場合

 

✔ 43条但し書き許可で建築できる可能性

自治体の審査により、例外的に建築が認められる制度。
※権利ではなく「行政の裁量」。事前相談が必須。

 

✔ 接道を確保して再建築可能にする

• 隣地の一部を買う（合筆）
• 私道の通行承諾を得る
• セットバックで道路幅を確保する（2項道路の場合）

 

✔ そのまま売却する

再建築不可専門の買取業者が存在するため、売却自体は可能。

 

🔍【5】倉敷市・児島エリアで特に注意すべき点

 

• 古い住宅地が多く、接道が不十分な土地が存在する
• 私道が多いエリアでは通行承諾の問題が起きやすい
• 相続物件で「道路だと思っていたら法的には道路でなかった」ケースが多い
  → 舗装＝道路ではない点が誤解されやすい

 

 

🔍【6】読者が誤解しやすいポイント

• 公道でも建築基準法上の道路でない場合がある
• 昔は建てられた＝今も建てられる、ではない（既存不適格）
• 2m接していればOKではない（門柱・塀などで有効幅が不足することも）

 

「うちも再建築不可かもしれない…」と感じた方へ。
接道や道路の種類は、図面だけでは判断できないことが多く、
現地確認や役所調査が必要になります。不安なまま放置せず、まずはお気軽にご相談ください。

児島エリアでは、見た目は道路でも法的には道路でないケースが非常に多いです。
相続した家・空き家の扱いに困っている方は、
まず接道状況の確認から始めるのが安全です。

「価格だけ知りたい」「売れるかどうかだけ確認したい」そんな小さな疑問でも大丈夫です。

地域密着で調査から活用方法のご提案まで、丁寧にサポートします。

 

 

📚【出典（公的機関のみ）】

• e-Gov法令検索｜建築基準法（第42条・第43条）
• 国土交通省｜不動産取引の基礎知識（道路・接道の考え方）
• 国土交通省｜空き家対策関連資料（既存不適格の説明）